前两天，在功夫财经的文章中，我认真的探讨了中国房地产泡沫何时崩盘的问题。结果，一些朋友只看了标题，没有看文章，就以为我在预测房地产要崩盘了。内容恰好相反，我文章中表达的意思恰好相反：尽管一线城市疯涨很危险，但至少在2016年，我没有看到房地产崩盘的迹象。

      望文生义真是让人头痛，所以在发表看法之前，至少读一下我的文章。

      文章的缘起是博鳌论坛期间高盛哈继铭先生关于中国房价的访谈。谈到中国房价，哈继铭先生是这么说的：“（中国）房地产的情况和汇率很类似，就是在所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过渡的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。”

      哈继铭先生的话总结起来这么三个意思：一，中国房价本来应该跌，但政府不让跌；二，中国一线城市的房价按照房价收入比全球最高；三。因此，中国的房地产泡沫才是全球最大的。

      在功夫财经的文章里，我重点谈了一下大家担心的崩盘问题。今天的文章，重点分析中国房地产泡沫是不是全球最大。

      哈继铭先生用房价收入比衡量泡沫大小。如果泡沫的衡量指标如此简单，那人类历史上的很多金融灾难就不会发生了。泡沫是很复杂的，泡沫的成因，以及泡沫究竟何时破灭，几乎每一次重大的泡沫事件都几乎没有太大的雷同的地方。比如，去年中国A股的泡沫，当时很多人判断泡沫起码要到上一轮大高点6千点以上才会破灭。即使是房地产泡沫，在一个国家不同的发展阶段也很难用一个指标来衡量。所以，金融专家们深知泡沫的复杂，所以都用“泡沫只有破灭时才会知道”来回答。这是一句废话，但也是一句实话。

      关于中国的房地产泡沫，我有三个基本的判断：

      第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。我看到万国置地最近发的一个白皮书，对全球单套房屋的价格进行了排名：旧金山以单套房屋均价112万美元居全球第一位，第二名为伦敦71.8万美元；按单套100平米折算，深圳以单套住宅均价为64.9万美元排在全球主要城市的第三位。但事实上，这种换算并不准确。因为中国的房价都不是按照实际使用面积来计算的，这意味着计算中国的房价，应该在现有价格的基础上起码上浮20%。而且，中国的房价大多是毛坯房价格，如果再加上精装，则更贵。其实，到美国等地方有过置业经历的人都知道，美国很多地方房价之便宜，令人咋舌。北京四环内的房价和上海市区的房价绝大多数高过东京和纽约的房价。就此而言，中国很多大城市的房价早已经赶英超美，位居全球最贵房价行列。

      第二，房价高不等于泡沫大。泡沫的破灭一是需求疲弱，二是金融杠杆。在中国的一线城市和热点城市，住房需求在中国完成真正的城镇化之前一直强劲，这是难以逆转的事实，而中国投资住房的金融杠杆，其实并不高，按揭贷款在中国一直属于优质贷款，发生坏账的概率起码排在企业债务和政府债之后。房价收入比可以做为衡量房价高低的指标，但不能作为衡量房价泡沫的指标。因为大城市的房价不能对应所有人的平均收入，中国大城市的房子，很多情况下和普通老百姓关系不大了，就是有钱人的专利。有钱人的钱目前仍然多于房子，所以我一直坚持认为，中国的一线城市房价没有太大的泡沫。

      第三，中国房地产最大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。特别是三四线城市的库存将成中国房地产的阿喀琉斯之踵。根据笔者过去的测算，中国已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，差不多在130到150亿平，按照中国每年的销售面积，这些房子足够10年的销售，这是难以承受的数量泡沫。坦率而言，中国未来几年很多城市无需建房子，房子也基本够了。面对天量库存，最好的办法是通过价格来调整，但由于各方利益的博弈，在三四线城市，降价实施起来很难。这就是哈继铭先生讲的不让降价。如果中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。也就是我强调的，房价高的地方不见得是泡沫，房价低得地方不见得没有泡沫。

      结论就很简单了，北京上海的房价尽管很变态，很高，但其实没有太大的危险，而哪些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫最大的地方。这些地方的房子究竟怎么办，我也没有答案。

      也许上帝知道，也许连上帝都不知道。