决定房产税成败的主要因素有征税权如何在各级政府间分配、房产税的覆盖面、征收方式等等。

　　房产税就其本质来说是地方税，在一些西方国家，房产税的征税权在地方，征税方式、税率等也完全由地方决定。显然，中国的房产税也应主要由地方来执行。中央层面的首要工作是推动立法，而新立的全国性房产税法，也只应确定一些指导性原则，如征收对象、征收方式，至于税率问题，其决定权应该交给地方，由地方立法机构(而不是行政机构)通过法定程序来确定，这应该成为房产税与其它地方税种重大不同之处。因为，各地房地产市场发展状况不同，各地财政收入和支出情况也差异极大，并不存在对各地统一适用的税率。

　　房产税由哪一级政府征收较为合适？在美国，房产税是在市、县和学区三个层面进行分割的，有些地方分配给学区的比例超过一半，这也说明，房产税是与地方教育开支关联度最高的一项税收。显然，省级政府不是合适的主体，但考虑到中国社会的特殊性，房产税也不应该落到更低层级，也不宜作过多分割，以市为单位较为合适。

　　房产税征收对象是一个最受关注的问题。鉴于中国经济发展所处的阶段以及税制演变不可能一蹴而就，财产税的本质充分体现出来将是一个漫长的过程。因此，房产税的征收对象，也应该是分阶段逐步扩大的。

　　征税对象包括居民在市场上购置的商品住房，这个大家都能接受。那些在房改过程中获得的或者通过保障性住房名义获得的住房，只要产权完整、能够在市场上自主交易的，也应该是征税的对象。住房保障体制为一些低收入家庭解决了居住问题，但这一制度本身存在比较严重的问题。在收入认定和保障对象的选择等方面存在巨大的漏洞，由于住房是最大宗的居民财产，即便是在选择保障对象时能做到公平合理，但保障性住房与市场住房之间价差过大同样会导致严重的纵向不公。如果把居民分成低、中、高三种收入阶层，低收入阶层获得保障性住房之后，其家庭财富可能迅速超过中等收入阶层，甚至高收入阶层。要矫正这种体制造成的不公，进行追溯调整难度太大，但房产税至少可以起到有限的平衡作用。所以，让保障性渠道获得可自主交易的住房游离于征税对象之外，是不合理的。

　　从远期看，农村住房，如果获得了较多的公共服务并且市场经济价值较高，也应该纳入房产税的对象。至于现在城市中大量存在的“小产权房”，有人提议通过交纳房产税的方式予以合法化。我觉得这是混淆了基本概念。房产税这一纳税义务对应的是获取公共服务的权利，而“小产权房”对应的是土地级差地租私有化还是国有化的问题，显然，“小产权房”的合法化应该通过补缴地价的方式实现，它与房产税是两回事。如果拥有产权的住房需要交纳房产税，没有合法产权的“小产权房”反而不纳税，这对交纳房产税的人是不公平的。所以，对交纳房产税的出租住房不征营业税，适当提高那些“小产权房”经营租赁方面的税收，不失为在产权问题得到解决之前，一个缓解公平问题的过渡方法。

　　房产税的征收方式是人们关注的另一个焦点。由于其它国家房产税不存在起征点问题，所以征收方式简单。中国因为很大可能会设置起征点，所以征收方式变成了一个非常重要的“细节”问题。目前的建议有两种，一种是按套数、另一种是按人均面积。这两种方式都存在缺陷。按套数征收虽然较为简便，但它只能以家庭为单位，如此一来，为了避税，原来应付限购政策而出现的“假离婚”现象将会更加严重，同时，它还会加强人们对大面积住房的偏好。按人均面积征收显然比按套数征收更为合理一些，在不动产统一登记完成之后，这种征收方式在成本上基本与按套数征收无差异。但按人均面积征收存在另一个问题，即纳税负担与房产价值之间不能很好地对应。例如，有甲乙两套住房，甲面积较大但地处偏远且公共服务较差，乙面积较小但地段和获得的公共服务极好，因为乙的单价远高于甲，所以其市场总价值和评估总价值比甲高，在按人均面积征收且设置免征面积的情况下，甲可能会进入征税范围或征税额较多，而乙反而可能完全免征或征税额较少。

　　笔者在此提出一种全新的征收方式，即按人均评估价值征收。由于人均评估价值直接体现了个人占有财富的多寡，也对应着其所获得的公共服务的优劣，所以这种方式最能体现财产税的公平本义。而政府为获得更多税收，也有动机改善低房价地区的公共服务，可间接促进公共服务均等化。在这种方式下，地方政府不是规定人均免税面积，而是规定人均免税额，例如，一个家庭人均住房评估价在80万元以下的免征房产税，超过的部分按评估价的某一固定比例征收，或按累进税率征收。这种征收方式可以实现最高程度的公平，而在不动产统一登记完成后，借助先进的计算机系统，其征收成本很低。

　　起征点、税率等问题，也是很重要的细节。中国推行房产税之初必须设立起征点，而不能像其它国家那样实行普征，原因有三：一是中国老百姓的流转税和其它税收负担沉重，如实行普征，必须短期内快速削减其它税收，这个难度较大。据有些专家测算，如果按西方国家的税率和征收方式，一些经济发达城市的房产税收入数额极其巨大，其它税收可以全部取消；二、房产税在中国还具有兼顾调节房价的作用，只对“超额”部分征税能较好地体现调节的意图；三、虽然其它国家对租业权住房普遍征税，但考虑到中国的土地所有权国有化的背景与之不同，别的国家多是因为殖民地历史，而中国土地收归国有当初隐含着政府对住房问题负责的承诺，但居民后来为土地使用权又支付了一笔费用甚至是高昂的费用，在此情况下，适当强调房产税的调节功能，淡化其税源功能，是必要的。

　　至于税率问题，是单一标准征税，还是累进征收，都可以交由地方政府决定。需要强化对房价调节功能的地方，可以设置较低起征税率并实行累进征收；而更强调税源作用的地方，可以实行较高的起征税率并按单一标准征收。